Главная Новости Пресса о нас Цена «квадрата». Сколько реально стоит квартира в новострое?

14 ноября 2006 г.

Цена «квадрата». Сколько реально стоит квартира в новострое?

Еженедельник «Конкурент»

Сегодня строительство одного квадратного метра во Владивостоке обходится девелоперам примерно в 16,1 тыс. руб. (без учета индивидуального домостроения). Об этом говорят данные Приморскстата. Однако та же статистика сообщает, что квартиры в новострое выставляются на продажу не менее чем за 30 тыс. руб. Местные застройщики наживаются, пользуясь отсутствием нормального контроля со стороны соответствующих инстанций в отрасли и наивностью покупателей? Или это объективная цена?

Увязли в бюрократии

Динамика роста цен на первичном рынке жилья Владивостока все больше напоминает ситуацию на «вторичке». Квартиры в только что построенных домах поднимаются в цене на 8–10% каждый месяц. По данным Приморскстата, в конце первого полугодия 2006 г. квартиры в новых монолитных и монолитно-кирпичных домах столицы Приморья стоили порядка 37,3 тыс. руб. за «квадрат», а в кирпичных — 33,9 тыс. руб. Самые дешевые площади выставляются  в крупнопанельных и крупноблочных домах — от 20 тыс. руб. Фактически это сравнимо с ценами вторичного рынка жилья — здесь они в среднем составляют 38–39 тыс. руб. Но если на «вторичке» продавцы занимаются в большей степени спекуляцией, искусственно повышая цены, то на строительном рынке действуют другие правила.

«Столь большая разница между реальными затратами на строительство дома и выводящейся ценой на квартиру объясняется очень просто — на рынке девелопмента города очень развита бюрократия, — говорит председатель объединения строителей края «Властра» Людмила Давыденко. — На так называемые «непредвиденные расходы» строителям приходится тратить до 10–20% бюджета проекта. На одном из наших «круглых столов» представитель строительной организации заявил, что за земельный участок компания заплатила $240 тыс. А ведь эти деньги только начало. Сколько еще поборов предстоит, например, на этапах подключения к сетям. И все это в конечном итоге осядет на цене квадратного метра жилья».

Какая же должна быть реальная цена 1 кв. м в новом доме? Эксперты полагают, что приемлемая дельта между фактическими затратами застройщиков и продажной ценой на первичном рынке должна составлять не более 12–14%, что соответствует общемировой практике строительства многоквартирных домов среднего уровня. Однако доходность рынка строительства жилья в Москве составляет примерно 30–40%. А Владивосток, как видно обошел даже ее — разница практически двукратная.

По словам Давыденко, цены не начнут падать, если на рынке не введут побольше прозрачности при распределении земельных участков (заметим, что обещанных аукционов в августе по продаже участков под строительство так и не состоялись) и согласовании разрешительной документации. В принципе, с ней согласны и ключевые игроки на рынке. Председатель совета директоров инвестиционно-строительной компании «Динас» Дмитрий Иванов: «Строительный бизнес считается «долгим». Строить объект в среднем приходится 3 года. Из них год уходит на согласования и полгода на сдачу. Действительно, кроме обычных затрат на приобретение земельного участка под строительство, на проектную документацию, стройматериалы и отделочные материалы, а также замену в округе изношенных коммуникаций, есть еще много расходных статей, влияющих на увеличение стоимости строительства. Например, это большое количество проверяющих и согласующих организаций. Чтобы снизить себестоимость строительства, необходимо отказаться от бюрократических процедур в отрасли. Инвестор и строитель не должны страдать от дублирующих друг друга инстанций, действия которых порой изумляет».

Ломать нынешнюю систему городские власти вроде собирались. Еще в декабре прошлого года на градостроительном совете строителям чиновники пообещали упростить процедуру согласований. Однако, как говорят сами застройщики, на деле ничего такого не видно. По-прежнему период выдачи разрешительной документации, несмотря на «одно окно», растягивается на долгое время. Впрочем, и сами строители частенько отличаются низким уровнем организации строительного процесса, логистики и расчетов в строительстве. Что, естественно, тормозит реализацию проекта и делает его более дорогим.

Материальные трудности

Как отмечают застройщики, существенную роль в себестоимости играют строительные материалы. На сегодняшний день доля стройпродукции в возведении дома составляет 55–55%. «Как ни странно, но во Владивостоке  почти нет условий, чтобы строить современные дома. Нет техники, которую можно было бы недорого арендовать. Поэтому застройщику приходится дополнительно тратиться на ее покупку», — заявил Дмитрий Иванов.

СПРАВКА «К»

Цены на строительную продукцию в Приморье в январе-мае 2006 г. подросли на 4,3%, строительно-монтажных работ — 3,2%, машины и оборудование — 4,5%. Кроме того, керамический кирпич в первом полугодии этого года подорожал на 9,8%, цемент — на 3,8%, товарный бетон — на 10,9%, товарный раствор — на 10,4%, щебень — на 0,3%, песок — на 4,5%, керамические облицовочные плитки — на 18,8%, линолеум — на 15,5%, оконное стекло — на 1%.

Высокие цены на стройматериалы эксперты объясняют запущенностью местной строительной индустрии. Поэтому застройщики опираются в основном на привозной материал. Дешевле получается. Так, один кирпич из Владивостока стоит 6,65 руб., тогда как аналог из Красноярска — 4,47 руб.! Впрочем, некоторые уверены, что даже в нынешнем состоянии владивостокская стройбаза может посодействовать появлению на рынке более дешевого жилья. «Кто бы ни говорил, но завод «Аврора» способен выпускать за год втрое больше панельной продукции, чем сейчас. А что такое панельное домостроение сегодня? Дешевое жилье. Но здесь нужно посмотреть и с другой стороны. Да, панель снижает себестоимость строительства, то есть снижает затраты застройщиков. Но цена все равно остается высокой. Хотя на самом деле не может квартира в панельном доме стоить порядка 25 тысяч рублей за один квадратный метр. Почему так происходит? Потому что отдельным компаниям выгодно держать такую планку. А другие просто стараются не отставать», — считает директор ООО «Дальневосточный маркетинговый центр» Сергей Косиков.

Егор БАТАЛОВ.

ПартнерыВакансии
Отдел продаж:
(4232) 99-20-20, (4232) 99-30-30

© ООО «ПО «Динас», 2015 г.
По всем вопросам обращайтесь на 

«DINAS», 2015 г.